Descontar del precio de la venta de una vivienda la cantidad que habrá que pagar por una derrama aprobada de forma previa a la adquisición, pero aún no exigida, tiene efectos en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en la determinación de la pérdida o ganancia que resulte de la compraventa, pues disminuye el valor de la transmisión.
Así lo afirma la Dirección General de Tributos en respuesta a una consulta vinculante (V1954-23) realizada recientemente. La cuestión concreta que se plantea es la siguiente: se transmite un inmueble cuya comunidad de propietarios había aprobado con anterioridad la instalación de un ascensor en el edificio, que antes carecía de él. Las obras se realizarán una vez consumada la venta. En el acto de compraventa, según figura en la escritura notarial, el comprador retiene al vendedor del precio de la vivienda la cantidad asociada a la derrama que posteriormente se exigirá.
El artículo 17 de la Ley 49/1960 sobre propiedad horizontal dispone que las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar correrán a cargo de quien sea propietario en el momento en que estas cantidades sea exigibles. Por su parte, el artículo 33 de la Ley 35/2006, que regula, entre otros y principalmente, el IRPF establece que son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquel”, salvo que puedan ser calificados como rendimientos. Dos artículos después se estipula que el valor de una adquisición patrimonial está formado por la suma del importe real por el que se ha adquirido el inmueble, en este caso, y el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes y los gastos y tributos que correspondan a la adquisición, dejando al margen los intereses. “Del valor de la transmisión se deducirán los gastos y tributos (…) en cuanto resulten satisfechos por el transmitente”, añade el apartado 2 del artículo 35.
En este supuesto, teniendo en cuenta que tanto la exigibilidad de la derrama de la comunidad de propietarios como la instalación del ascensor son posteriores a la venta del inmueble, el importe que se ha descontado del precio de venta por parte del comprador para hacer frente a la derrama tiene incidencia en el IRPF al reducir el valor de la transmisión.
«Toda transmisión de un inmueble, ya sea onerosa (compraventa) o lucrativa (donación), puede dar lugar a una ganancia patrimonial en el IRPF para el transmitente (vendedor o donante), que tributa en la base imponible del ahorro, por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. Conviene conocer bien todos los gastos que pueden dar lugar a una disminución del valor de transmisión, o a un aumento del valor de adquisición, para, de este modo, poder minimizar la carga fiscal del contribuyente«, señala el jurista Alberto García Martínez, que ha advertido la resolución.