El Tribunal Supremo ha dictado recientemente sentencia fallando que, cuando una vivienda es adquirida por una titularidad desigual, por ejemplo, dos tercios para uno de los cónyuges y un tercio para el otro, las mensualidades de la hipoteca debe ser abonado a partes iguales, es decir, por mitades.
El Alto Tribunal razona que es necesario distinguir entre el aspecto externo de la solidaridad pasiva del aspecto interno, en el cual, en este segundo se considera, salvo pacto en contario, que la deuda está divida por partes iguales entre deudores.
“Esta presunción de división por partes iguales de la deuda no se altera, en principio, por el solo hecho de que su origen se encuentre en un préstamo asegurado con una garantía hipotecaria que recaiga sobre un bien sobre el que los deudores ostenten una participación desigual”, ha dictado la Sala.
Hechos del caso enjuiciado
El demandante y la demandada habían contraído matrimonio en 2009, bajo el régimen económico de separación de bienes, pero la relación matrimonial se disolvió por sentencia de divorcio en 2016. Antes de contraer matrimonio, en el año 2006, adquirieron a título de compraventa y en proindiviso una vivienda (que pasó a ser su vivienda familiar), en las proporciones de dos terceras partes para él y una tercera parte para ella, por el precio total de 480.810 euros (es decir, 320.540 euros correspondientes a 2/3 y 160.270 euros correspondientes al 1/3 restante).
En el mismo año que adquirieron la vivienda los actores suscribieron con una entidad financiera un préstamo, garantizado con hipoteca sobre el inmueble, por importe de 330.556 euros de capital, para financiar en ese importe el precio de adquisición de la vivienda. La proporción indicada en la cotitularidad del inmueble se mantuvo hasta 2013, mediante escritura pública, el demandante donó una sexta parte del dominio del inmueble a favor de la demandada, pasando desde entonces a ostentar la propiedad por iguales partes indivisas.
La pareja tenía una cuenta bancaria común en la que se cargaban las cuotas del préstamo hipotecario y el coste de las obras de ampliación de la vivienda familiar.
Tras la disolución matrimonial el hombre demandó a su exmujer reclamándole 102.653 euros, cantidad correspondiente a la suma de las siguientes partidas: por la compra de 1/3 del inmueble; por el pago de las obras realizas para la ampliación y mejora de la vivienda; el pago de facturas; los honorarios del arquitecto del proyecto; los impuestos sobre construcciones, instalaciones y obras, así como licencias urbanísticas; el 50% de IBIS del año 2011 al 2015 del inmueble; la compra de un vehículo; y por el impago del 50% de cuota hipotecaria, correspondiendo en este último concepto la cantidad de 62.125 euros.
La Magistrada-juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 1 de Colmenar Viejo estimó parcialmente la demanda, condenando a la mujer a abonar únicamente la cantidad de 12.739 euros, resultante de disminuir de la suma de 50.039,94 euros (por distintos conceptos, entre ellos el de exceso de aportación del demandante el pago del préstamo hipotecario por importe de 41.417,11 euros) la cantidad de 37.300 euros ingresadas por la mujer en la cuenta común, y que se imputaron al citado concepto de pago del préstamo hipotecario.
“En cuanto al pago del préstamo hipotecario, hemos de indicar que si bien es cierto que en la escritura de préstamo hipotecario se indica que se otorga a ambos litigantes de forma solidaria, ello no implica que tenga que ser abonado por mitad entre ambos. En efecto, no podemos obviar que el actor, en el momento de la suscripción del préstamo hipotecario era propietario de 2/3 del inmueble y, en consecuencia, debe asumir el pago del préstamo hipotecario en proporción a su cuota de propiedad. El hecho de que el préstamo hipotecario se suscribiera con carácter solidario no es más que una garantía adicional para la entidad bancaria”, falló la magistrada de instancia.
La sentencia fue recurrida en apelación por el demandante, pero la Audiencia Provincial de Madrid desestimó el recurso y confirmó la resolución en todos sus pronunciamientos al afirmar que la hipoteca abonada debe ser de 33,33% para la mujer y 66,66% para el hombre.
La deuda está divida en partes iguales
El Tribunal Supremo ha estimado el recurso de casación interpuesto por el actor contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid y ha revocado la sentencia impugnada, estimando en parte el recurso de apelación contra la resolución de instancia en el extremo objeto de esta casación. En consecuencia, el Alto Tribunal ha condenado a la mujer al pago de la suma de 33.448 euros, en lugar de los 12.739 euros en que fijó el juzgado esa condena por el concepto de exceso de pago de cuotas del préstamo hipotecario.
El Supremo razona que es necesario distinguir entre el aspecto externo de la solidaridad pasiva -en el cual cada uno de los deudores responden por el total de la obligación frente al acreedor-, del aspecto interno, en el cual se considera, salvo pacto en contario, que la deuda está divida por partes iguales entre deudores.
Esta presunción de división por partes iguales de la deuda no se altera, en principio, por el solo hecho de que su origen se encuentre en un préstamo asegurado con una garantía hipotecaria que recaiga sobre un bien sobre el que los deudores ostenten una participación desigual.
“En este caso, la Audiencia ha considerado que el hecho de que la titularidad dominical de la vivienda hipotecada correspondiese en dos terceras partes al demandante y en una tercera parte a la demandada comportaba que esa misma proporción debía observarse en la imputación del importe de la deuda derivada del préstamo hipotecario en las relaciones internas de los codeudores, y al hacerlo así ha vulnerado la doctrina jurisprudencial”, afirman los magistrados.
Por tanto, el hecho de que el préstamo hipotecario se hubiese concertado con carácter solidario no excluye que, respecto de las cuotas de amortización ya pagadas, en caso de haberlo sido por uno solo de los deudores determine, el nacimiento a favor del pagador de una acción de regreso a través de la que podrá reclamar el pago de «la parte que a cada uno corresponda«.
“Para determinar «la parte» que corresponde a la codeudora debemos partir de la presunción de división interna de la deuda por partes iguales (art. 1138 CC), presunción que en este caso no cabe entender desvirtuada ni por la existencia de un pacto en contrario (que no consta), ni por la mera circunstancia de que la titularidad dominical de la vivienda corresponda en proindiviso ordinario a ambos litigantes en cuotas desiguales (2/3 y 1/3 respectivamente)”.
Para concluir, el Supremo ha razonado que no cabe excluir que en los casos de adquisición de un inmueble por dos o más personas con financiación de un préstamo solidario destinado al pago íntegro del precio, la atribución de cuotas desiguales en la cotitularidad del dominio a los diferentes adquirentes/deudores, no existiendo ninguna causa jurídica justificativa de esa diferente participación, pueda determinar una situación de enriquecimiento injusto. Sin embargo, en este caso no cabe apreciar esta situación, en la medida en que, el precio de la adquisición se abono por cada uno de los compradores en proporción a su titularidad.