Si usted o su empresa son propietarios de alguna viviendas alquilada o que pretendan sacarlas al mercado de alquiler se van a ver afectados por las modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establecidas en la nueva norma.  A continuación, detallamos las cuestiones que más pueden afectarles.

• Determinación de la renta. La renta pactada en un nuevo contrato de alquiler de vivienda ubicada en una zona de mercado residencial tensionado no puede ser superior a la renta vigente, en los últimos 5 años, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior. Aunque puede incrementarse en un máximo del 10% en los siguientes supuestos:
  • si, en los 2 años anteriores a la forma del nuevo contrato de arrendamiento, la vivienda ha sido objeto de una actuación de rehabilitación, mejora energética o de accesibilidad;
  • cuando el contrato de alquiler se firme por un periodo de 10 o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario durante el período mencionado.
• Pago de la renta. Debe realizarse a través de medios electrónicos, salvo que cualquiera de las partes del contrato carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, en cuyo caso podrá hacerse en metálico.
• Gastos derivados del contrato. Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato debe abonarlos el propietario de la vivienda.
• Rebaja en el precio. La nueva Ley posibilita a la Administración la imposición de una rebaja del precio de los alquileres en zonas declaradas como zonas de mercado residencial tensionado. Esto es, por ejemplo, zonas donde la oferta de vivienda en alquiler es escasa y la renta media de las familias para hacer frente a los gastos de la misma supone más del 30% de los ingresos.
• Actualización de la renta. Ya no puede utilizar el IPC como índice de referencia. Durante 2023, el porcentaje máximo de subida es del 2%, y durante 2024, el 3%. Está prevista la creación de un nuevo índice específico, inferior al IPC.
• Prórroga del contrato. El arrendatario puede acogerse, a la finalización del contrato, a una prórroga extraordinaria, de carácter anual, y por un periodo máximo de 3 años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor.
• Procedimiento de desahucio. Si el inmueble tiene la consideración de vivienda habitual de una familia vulnerable, ante un procedimiento de desahucio, el plazo de suspensión del lanzamiento se incrementa de 1 a 2 meses si el propietario es persona física, y de 3 a 4 cuando es persona jurídica.

Repercusión a efectos fiscales

• IRPF. A partir de 1-1-2024, se establece, con carácter general, una reducción del 50% en el IRPF sobre los rendimientos netos obtenidos por el alquiler de viviendas. Este porcentaje puede aumentarse hasta:
  • el 90%, si la vivienda se ubica en una zona de mercado residencial tensionado con una reducción de al menos un 5% sobre el contrato anterior;
  • el 70%, si la vivienda se destinada al alquiler en zonas de mercado residencial tensionado y el arrendatario sea un joven de entre 18 y 35 años, o bien, se trate de vivienda asequible incentivada o protegida, arrendada a la administración pública o entidades del tercer sector o de la economía social que tengan la condición de entidades sin fines lucrativos, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler;
  • 60%, si se han realizado obras de rehabilitación de la vivienda en los 2 años anteriores.
• IBI: Con el fin de aumentar la oferta inmobiliaria, las viviendas vacías durante más de 2 años, siempre que se tenga más de 4 viviendas en esa situación, salvo causa justificada, pueden ser objeto de penalización por parte del Ayuntamiento. Esta penalización consiste en un recargo de hasta el 50% sobre la cuota del IBI, pudiendo llegar hasta el 150%, dependiendo del tiempo de desocupación y del número de viviendas que tenga el propietario en el término municipal.